21 pytań o odbiór nieruchomości z rynku wtórnego

Jak często zdarzają się odbiory nieruchomości z rynku wtórnego?

Zdecydowanie rzadziej niż odbiory mieszkań czy domów z rynku pierwotnego. Dwa, trzy razy w miesiącu.

Jaki ma sens pomoc przy odbiorze z rynku wtórnego? Czy sprzedający w ogóle ma jakieś obowiązki względem kupującego?

Sprzedający zawsze ma obowiązki wobec kupującego. Kodeks cywilny wskazuje, że każda nieruchomość jest objęta 5 letnią rękojmią. Nie ma znaczenia czy jest to nieruchomość z rynku pierwotnego czy wtórnego.

Oczywiście sprzedający na rynku wtórnym nie jest zobowiązany ustawą deweloperską, bo nie jest deweloperem, ale odpowiada za to, co sprzedaje. Nie może ukrywać np. Faktu, że mieszkanie czy dom ma jakieś wady, poważniejsze usterki (jeżeli oczywiście o nich wie).

Dodatkowo, jeżeli w ciągu 5 lat od zakupu mieszkania zaczną „wychodzić’ jakieś usterki, tak zwane „wady ukryte”, które musiały występować wcześniej - odpowiada za nie sprzedający.

Tutaj posłużę się przykładem: kupiliśmy mieszkanie w którym świeżo pomalowany był sufit tylko w jednym pokoju i po krótkim czasie na tym suficie zaczyna wychodzić wilgoć - czyli był jakiś przeciek. Dlaczego sprzedający pomalował tylko jeden sufit, a reszta mieszkania była nietknięta?

Mamy uzasadnione podejrzenia, że sprzedający zataił fakt istnienia wady przed kupującym.

Powstała poważna usterka, która nie została naprawiona, a jedynie ukryta na czas sprzedaży. Odpowiednia ekspertyza jest w stanie wykazać od jak dawna występuje problem.

A co do sensu takiego odbioru - niektóre osoby które kupują mieszkanie na rynku wtórnym często robią to, bo nie chcą czekać. Nie mają czasu, ochoty, a być może i pieniędzy na remont. Mają określony budżet i wiedzą, że jedyne co będą chcieli zrobić to pomalować ściany i kupić meble. Sprawdzając takie mieszkanie przed podjęciem decyzji o zakupie mogą się upewnić czy aby na pewno możliwe jest wprowadzenie się od razu i czy nie czeka ich za chwilę kosztowny remont, albo wzywanie jednego fachowca za drugim.

Na jakim etapie zgłaszają do Ciebie się klienci? Czy jest to jeszcze przed zakupem, czy przed odbiorem kluczy?

To zależy. Większość Klientów już oglądała nieruchomość na żywo, ma swoje przemyślenia i jest poważnie zainteresowana zakupem, ale na przykład coś ich zaniepokoiło i proszą, żeby ktoś jeszcze rzucił okiem na mieszkanie zanim oni podejmą ostateczną decyzję o zakupie.

Niektórzy zapraszają wtedy wykonawcę, który będzie przeprowadzał remont, inni „rodzinną złotą rączkę”, a niektórzy mnie :)

Co ciekawe - zdarzyło mi się, że zostałem zaproszony na takie sprawdzenie przez sprzedającego - dowiedział się on, że kupujący przyjdzie ze sprawdzającym, więc zaprosił mnie, żebym sprawdził co może być nie tak. Chciał się przygotować na ewentualne naprawy/negocjacje z kupującym.

Później zaprosił mnie po raz drugi, żebym był obecny w trakcie sprawdzania mieszkania przez Klienta, żebym mógł ocenić argumenty negocjacyjne kupującego.

Zdarza się, że sprzedający woli przemilczeć to i owo, choć równie dobrze może nawet nie wiedzieć, że ktoś sknocił mu ostatni remont.

Jakie mieszkania/nieruchomości to są?

Są to zarówno mieszkania jak i domy. Bywają na przykład mieszkania, które ktoś kupił od dewelopera rok temu, ledwo zdążył je wykończyć i już sprzedaje. Oczywiście każdy może zmienić plany życiowe, więc nie musi się nam od razu zapalać w takim przypadku czerwona lampka, ale może wtedy pojawić się lekka niepewność i klient zastanawia się co z tym mieszkaniem jest nie tak.

Są też mieszkania starsze, które sprzedający reklamuje jakby przeszły generalny remont. Klient przychodzi, ogląda i według niego tego remontu tam nie widać, umowy czy faktury z wykonawcą oczywiście nie było. Myśli wtedy „może ja się nie znam” i zaprasza mnie, żebym sprawdził co było zrobione.

Może się też zdarzyć mieszkanie zdecydowanie do remontu, którego wady widać na pierwszy rzut oka, ale kupujący nie jest w stanie ocenić czy remont będzie bardzo kosztowny i czy wady, które widzi są do naprawienia. Wtedy też zapraszają mnie, żebym ocenił z czym się mierzą.

Czy sprzedający muszą się zgodzić na taki odbiór?

Tak, zdecydowanie muszą się zgodzić. To jest nadal ich mieszkanie do którego ma przyjść ktoś obcy i zaglądać w każdy kąt. Nie zdarzyło mi się jednak jeszcze, żeby ktoś odwołał taki odbiór, bo sprzedający nie zgodził się na moją obecność…Jeżeli już to przyznał się, że zapomniał wspomnieć o czymś co napewno znajdę i kupujący rezygnuje z zakupu.

Jak wygląda taki odbiór nieruchomości z rynku wtórnego? Czy lokatorzy są w domu? Kto jest obecny?

Różnie. Czasami obecny jest przedstawiciel biura nieruchomosci, a czasami zostawia nas samych. Bywa też, że obecny jest właściciel, bo po prostu nadal tam mieszka. Zawsze wtedy staram się zachowywać tak, żeby nie zwracać na siebie uwagi, chociaż zazwyczaj właściciele sami są ciekawi co znajdę, bo większość ludzi jest ciekawych jak wypadnie.

Co sprawdzasz na takim odbiorze? Czy jest to dokładnie to samo co przy stanie deweloperskim? Czy sprawdza się piwnice, fundamenty, instalacje budynku?

Odbiór na rynku wtórnym jest inny od tego na rynku pierwotnym. Na pewno dużo też zależy od tego w jakim stanie jest mieszkanie. Inaczej sprawdzę mieszkanie w 100 letniej kamienicy, które jest pełne mebli i rzeczy osobistych lokatorów, a inaczej puste mieszkanie w nowym budownictwie.

Generalnie sprawdzam wszystko co można zobaczyć.

Ściany - ale tu raczej nie ze względu na kąty, odchyłki, bo je można zobaczyć patrząc na meble, zabudowy. Rozglądam się za śladami wilgoci, przecieków, grzyba.

To samo z posadzką - jeżeli jest krzywa - widać to od razy po panelach, płytkach. Nie chodzę więc z 2 metrową łatą pod nogami właścicieli.

Sprawdzam czy działają gniazdka, włączniki, krany, podłączenia wody.

Przynależności -  jeżeli jest piwnica to oczywiście ją sprawdzam, tak samo jak strych, garaż czy miejsce postojowe.

Nie sprawdzam fundamentów, bo żeby je sprawdzić należy mieć potwierdzone wątpliwości i wtedy można spytać o możliwość wykonania odkrywek, ale to zwykle w ramach szczegółowej ekspertyzy.

Ile trwa taki odbiór?

Odbiór na rynku wtórnym zazwyczaj jest krótszy - trwa około godzinę. Głównie ze względu na to, że w danym domu czy mieszkaniu nadal ktoś mieszka i nie chcemy nadużywać uprzejmości właścicieli, a np. kupujący i tak planuje totalną demolkę.

Czy jest możliwość zmierzenia mieszkania?

Jeżeli stan mieszkania na to pozwala to oczywiście, że tak.

Przy starszych mieszkaniach należy się jednak przygotować na to, że może się okazać, że mieszkanie będzie miało inny metraż niż ten podany w akcie notarialnym.

Zdarzyło mi się kiedyś nawet, że powierzchnia balkonu była dodana do powierzchni użytkowej mieszkania i taka wartość była zapisana w akcie notarialnym. Nie było to zgodne z żadną normą - ani obecnie obowiązującą, ani obowiązującą kiedykolwiek. Właściciel sam był tym zaskoczony, bo nigdy nie mierzył swojego mieszkania.

Podsumowując - jeżeli się da to mogę zmierzyć mieszkanie, ale nie zawsze jest to proste i szybkie, chociażby ze względu na przykład na zabudowy.

Na co kupujący, którzy nie znają się na budownictwie, powinni zwrócić uwagę przy takim odbiorze?

Przede wszystkim wszelkie purchle na ścianie, pęknięcia, zacieki, odparzone listwy przypodłogowe, nowe malowania, zamalowania ścian, sufitów w pojedynczych miejscach.

Miałem taki przypadek, gdzie tynki były surowe, a sufit był pomalowany. Od razu widać, że cos tu jest nie tak. Okazało się, że sufit odpadał i ktoś to zamalował, żeby na chwilę wyglądało dobrze.

Poza tym polecam przejść się po mieszkaniu na przykład z lampką zasilaną na kabel, ładowarką podłączoną do telefonu i sprawdzić czy gniazdka działają. W łazience i kuchni sprawdzić czy woda leci z kranu, czy spływa, czy woda w toalecie się spuszcza. Pod umywalką i zlewem sprawdźmy czy zawory nie przeciekają.

Za co odpowiada sprzedający? Czy zgłaszanie jakichkolwiek usterek ma sens?

Sprzedający odpowiada za to, co sprzedaje. Mamy tutaj dwa przykłady:

Pierwszy - znajdujemy wady przed ostateczną decyzją o zakupie. Możemy wtedy po pierwsze - negocjować ze sprzedającym - bierzemy mieszkanie takie jakie jest, ale za niższą cenę. Sprzedający może też sam naprawić usterkę - jeżeli jest to na przykład cieknąca z kranu woda.

Drugi przykład - usterka „wychodzi” po jakimś czasie. Możemy tu posłużyć się wspomnianym wcześniej zamalowanym odpadającym sufitem. Jeżeli sufit zacznie nam odpadać nawet po roku, ale jest to usterka, która występowała w przeszłości (np. cieknący dach) i sprzedający ją zataił - jest to jego odpowiedzialność i on musi to naprawić. 

Dlatego ważne jest, aby wskazywać i zapisywać wszelkie wątpliwości - jeżeli wyślemy listę naszych wątpliwości/pytań mailem do sprzedającego i on nam odpisze, że to nic, że zamalował ten fragment ściany, bo np. lubi malować, a za chwilę coś się dokładnie w tym miejscu wydarzy to mamy dowód na to, że coś musiało się dziać w przeszłości, my zwróciliśmy na to uwagę i sprzedający próbował wprowadzić nas w błąd, zatuszować usterkę.

Stare bloki a nowe normy - np. kominiarze skarżący się na złą wentylację.

Każdy budynek musi odpowiadać normom, które obowiązywały wtedy, kiedy był wybudowany. Dlatego stare budynki, nawet wysokie, były wyposażone w wentylację grawitacyjną.

Dzisiejsze przepisy nazywają takie budynki „budynkami niewyposażonymi w wentylacje”, bo teraz wszędzie promujemy wentylacje mechaniczną, która jest skuteczna.

Poza tym w starszych budynkach lokatorzy zapewne dokonywali wielu różnych przeróbek, wkuwali się w ściany, przestawiali ściany (często bez zgody administracji), wpuszczali przewody w kanał wentylacji, podłączają do wentylacji okapy kuchenne i to wszystko nie pozostaje bez wpływu na całokształt działania wentylacji w budynku.

Czy warto kupować mieszkanie remontowane pod flipa? Czy to finansowa mina?

Nie odebrałem wiele mieszkań od fliperów, więc na podstawie tych kilkunastu/kilkudziesięciu ciężko wyrobić sobie opinie o wszystkich, ale moje doświadczenie z tego rodzaju nieruchomościami nie jest najlepsze.

Odbierałem ostatnio mieszkanie remontowane pod flipa i Klientka musiała zapłacić za to, co było wykonane, a potem i tak większość rzeczy musiała zrobić raz jeszcze. Krzywe podłogi, ściany i wiele innych błędów, które musiały być poprawione. Strata czasu robić taki remont.

Czy jest to bardziej opłacalne niż rynek pierwotny?

Pewnie łatwiej znaleźć okazję na rynku wtórnym. Ale czy nią jest? Będzie jeżeli znajdziemy mieszkanie w dobrej cenie, które nie wymaga remontu, a sprzedający po prostu muszą szybko je spieniężyć.

Czy zdarza się, że właściciele wiedzą o usterkach i próbowali je tuszować?

Oczywiście. Na jednym z takich odbiorów znalazłem w szafce pod umywalką miskę, która co prawda była pusta, ale widać było ślady, osad, odparowanej wody. Ewidentnie woda tam bywa. Właściciel twierdził, że trzyma tam tę miskę, bo jest to najlepsze miejsce na miskę w domu. Nie była to prawda ;)

Poza takimi „drobnymi kłamstewkami” zdarzają się też próby zamalowania grzyba,  łatania dziur w ścianach gazetami, zakręcanie wody. Trzeba jednak przyznać, że są jeszcze szczerzy sprzedający.

Czy da się tak zatuszować usterkę, żeby nie można było jej znaleźć?

Da się, ale większa usterka i tak za chwilę wyjdzie, więc jest to „rozwiązanie tymczasowe”.

Wspomniany wcześniej sufit, miska pod umywalką... Ścianę można przetrzeć, przemalować, a potem nagle nowym lokatorom przy większym deszczu przecieka dach. Sprzedający twierdzi, że nigdy wcześniej nic takiego nie miało miejsca i on nie wie o co chodzi, a my mamy dowód na to, że to miejsce było wcześniej malowane, miało inny odcień. Dlatego właśnie jest rękojmia.

Jak poważne usterki się zdarzają?

Typowe i najpoważniejsze to właśnie przecieki, grzyb. Ich naprawy są kosztowne i czasochłonne.

Czasami nie wiadomo gdzie przeciek dokładnie się znajduje, więc wymaga to wielokrotnego sprawdzania, czekania na odpowiednią pogodę itd.

Dla niektórych problemem może też być instalacja w starych blokach. Zapewne była ona tyle razy remontowana, zmieniana, że doprowadzenie jej do zgodności z obecnymi standardami będzie drogie.

Raz zdarzył mi się stary dom, który właściwie groził zawaleniem - podłoga na piętrze uginała się dosłownie pod nogami. Taki remont to już przebudowa i wiąże się z ogromnymi wydatkami.

Co jeżeli wskażesz usterki?

Wszystko zależy od kupującego. Od tego co chce z tą wiedzą zrobić. Może negocjować cenę, naprawę, a niektórzy nawet rezygnują z zakupu.

Część osób jednak po prostu chce wiedzieć co kupują i czy na przykład zmieści się w budżecie, który zaplanowało- tak samo jak na rynku pierwotnym.

Jak właściciele reagują na wskazane usterki?

Różnie. Zwykle sami są zszokowani. Mówią, że ekipa remontowa im tak zrobiła i tyle.

Oni się nie znają i naprawdę nie wiedzieli, że są w ich mieszkaniu jakieś błędy. Bo jednak większość sprzedających sama nie wie czy coś jest nie tak i często są żywo zainteresowani moimi wnioskami.

Czy zdarzają się nieprzyjemne sytuacje?

Tak, ale raczej nie wymierzone we mnie czy w mojego klienta.

Trudne bywają reakcje sprzedających na to, że oni sami zostali oszukani - albo przez poprzedniego sprzedającego, albo przez ekipę remontową.

Co jeżeli usterka ujawni się po zakupie? Np. W trakcie przeprowadzki?

W takim przypadku obowiązuje 5 letnia rękojmia.

W przypadku wykrycia wady kupujący ma rok na jej zgłoszenie. Może zażądać usunięcia wady, zwrotu koszów naprawy lub w skrajnych przypadkach - odstąpienia do umowy. Sprzedający jest zwolniony z rękojmi tylko wtedy, kiedy kupujący wiedział o wadzie i ją „zaakceptował”.

Musi to być jednak szczegółowo odnotowane, ponieważ zapisy w stylu „kupujący zna stan techniczny nieruchomości i go akceptuje” nie działają…

Drugim przypadkiem jest wyłączenie rękojmi w przypadku gdy kupujący i sprzedający są osobami prywatnymi. Nie działa to jednak w przypadku zatajenia wad.